Conheça os melhores fundos imobiliários

Já falamos aqui sobre como investir em produtos imobiliários e explicamos por que os fundos imobiliários (FIIs) acabam sendo mais interessantes do que a compra e venda de imóveis físicos, por exemplo. Mas como qualquer investimento, os FIIs também têm vantagens e desvantagens. Confira quais são elas antes de investir nessa modalidade de renda fixa:

VANTAGENS

1. Valor mínimo
   O investimento em fundos imobiliários é extremamente acessível, pois o valor mínimo equivale a uma cota de fundo, que pode variar de 1 a 4.300 reais. Se o fundo FLMA11, por exemplo, fechar o pregão no valor de 1,76 real, com 300 mil reais, é possível comprar 170.454 cotas. Já o investimento em imóvel físico requer uma quantia infinitamente superior. Com 300 mil reais é possível comprar um único imóvel de qualidade (e olhe lá).
2. Rendimento do aluguel
   Por se tratarem de imóveis locados para empresas (e, normalmente, de padrão muito superior ao residencial), o valor do aluguel é mais alto do que o de um imóvel residencial. Os rendimentos podem variar de 0,6% a pouco mais de 0,8% ao mês. Um exemplo é o XPCM11, que está sendo negociado com o valor da cota próximo a 78 reais, e que paga 0,79 real por cota ao mês, dando um rendimento pouco superior a 1%. Com os mesmos 300 mil reais, seria possível comprar 3.846 cotas, que gerariam um rendimento mensal de 3.038,34 reais. No imóvel físico, os alugueis podem variar de 0,6% a 0,8% ao mês, sendo que 6% desse rendimento é repassado à imobiliária (caso o investidor opte por usar os serviços dela). Assim, um imóvel de 300 mil reais geraria uma renda bruta mensal de, no máximo, 2.400 reais, ficando 108 reais para a imobiliária, e 2.292 reais para o investidor. Além disso, o aluguel tem o desconto do imposto de renda na alíquota de até 27,5%.
3. Imposto de renda
   Os rendimentos mensais dos FIIs são isentos de IR, mas as vendas das cotas com lucro são taxadas em 20%. Os alugueis mensais dos imóveis físicos são taxados de 7,5% a 27,5%. Como valores de aluguel de até 1.787,77 reais são isentos, o resultado de 1.692 reais já seria o líquido mas, mesmo assim, muito inferior ao valor de 3.038,34 reais gerado pelo XPCM11. As vendas de imóveis com lucro são taxadas em 15%.
4. Burocracia
   Os FIIs são negociados na BM&FBovespa. Basta abrir conta em uma corretora de investimentos e realizar as compras e vendas sem sair de casa. O imóvel físico envolve burocracias, como corretor, a busca por interessados, escrituras e certidões.
5. Liquidez
   Como as negociações dos FIIs são feitas pelo home broker, fica muito fácil encontrar compradores e vendedores. Por exemplo, o BRCR11 é o fundo imobiliário mais negociado (mais líquido), movimentando milhões de reais todos os dias. Ele também é o maior FII da bolsa, com um patrimônio superior a 3 bilhões de reais. Para o imóvel físico, é necessário divulgar em canais eficientes e/ou ter um bom corretor para encontrar compradores e vendedores rapidamente. Além disso, os valores altos dificultam uma rápida decisão de compra ou venda.
6. Diversificação
   Comprando cotas de vários fundos, é possível ter investimentos em centenas de imóveis com poucos milhares de reais. Isso reduz riscos de sobreoferta em certas regiões. O fundo KNRI11 possui 16 imóveis (nove escritórios comerciais e sete galpões de logística), enquanto o MAXR11B possui oito lojas grandes (Carrefour, Lojas Americanas, Bom Preço). Dividindo o valor investido nesses dois fundos, já seriam 24 imóveis diferentes. Por outro lado, quem compra um único imóvel acaba “preso” em apenas um ativo.
7. Fracionamento
   Como o investimento de FIIs é feito com base em número de cotas, caso o investidor precise de dinheiro com urgência, é possível vender apenas 20% das cotas — uma grande vantagem em relação a um imóvel físico, que teria que ser vendido por inteiro.
8. Qualidade dos imóveis
   Como os fundos reúnem recursos de milhares de investidores, conseguem juntar quantias suficientes para comprar imóveis de primeiríssima qualidade, o que não seria possível para uma única pessoa. É possível comprar shoppings de alta qualidade, como PQDP11 a 1.260 reais, e hospitais com grandes receitas, como o NSLU11B, da Rede D’Or, por 180 reais. Com 300 mil reais, é mais interessante comprar partes de shoppings, hospitais, escritórios, agências bancárias, universidades e hoteis ou ter um único imóvel de baixo a médio padrão?
9. Diversificação de locatários
   Com vários imóveis ou várias salas de um mesmo imóvel, é possível alugar para diferentes inquilinos. Isso ajuda a diminuir o risco global de vacância e inadimplência dos investimentos. Apesar de ser um único imóvel, o EDGA11B é um prédio de escritórios e shopping com lojas no centro do Rio de Janeiro, com mais de 10 inquilinos. Em um imóvel físico, caso o inquilino decida sair ou não consiga pagar o aluguel, o rendimento mensal vai a zero.
10. Qualidade dos locatários
    Os imóveis comerciais são, em sua maioria, locados para empresas (muitas de grande porte), como Banco do Brasil, Lojas Americanas, Ambev, Brasil Foods, entre outras. Isso diminui muito o risco de inadimplência. O BBPO11 e o AGCX11 são considerados fundos muito seguros por serem investimentos em agências bancárias locadas, respectivamente, para Banco do Brasil e Caixa Econômica Federal. Quando se tem apenas um imóvel, o risco do locatário não conseguir pagar o aluguel e ter de abandonar o imóvel é muito maior.
11. Gestão do imóvel
    Os FIIs são administrados por profissionais da área, que, teoricamente, conhecem de mercado e têm tempo disponível para estudar e avaliar a economia. A gestão ativa da CSHG nos fundos HGRE11, HGLG11 e HGBS11 é considerada a melhor gestão dentro do ramo dos FIIs, sempre entregando excelente valor e transparência ao cotista. O proprietário comum de um imóvel dificilmente tem conhecimento e tempo suficientes para cuidar do dia a dia do imóvel.
12. Risco
    Os fundos têm risco de vacância, inadimplência, desvalorização, catástrofes naturais, desaquecimento econômico, entre outros. No entanto, eles podem ser mitigados por meio da diversificação. O FIIP11B, exemplo, soma sete imóveis de diferentes segmentos (galpões logísticos e lojas varejistas), regiões (estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais, Paraná e Bahia) e inquilinos (Ambev, Telhanorte, Magazine Luiza, etc.). Os imóveis físicos possuem os mesmos riscos dos FIIs mas, para conseguir diversificar, exigem um patrimônio muito maior.
13. Aumento de capital
    Por serem negociados em bolsa, os FIIs estão sujeitos à oscilação de mercado e, muitas vezes, podem ser comprados a valores muito inferiores ao que realmente valem, gerarando lucros muito superiores no futuro. O PRSV11 tem valor patrimonial de 1.045,15 reais por cota, mas está sendo negociado a cerca de 550 reais — um desconto de 47,38%! O valor percebido de um imóvel físico é muito maior, podendo até ser negociados acima do valor real.
14. Manutenção
    No caso dos FIIs, gastos com obras de expansão ou reparos ficam por conta do inquilino e/ou da administração do fundo. No imóvel físico, os gastos ficam por conta do inquilino e/ou do proprietário.
15. Custos
    Para os FIIs, a corretora de valores cobra uma taxa de corretagem (para compra e venda), geralmente fixa, que é diferente dependendo da corretora (pode ser isenta ou de até cerca de 20 reais). Também há o custo dos emolumentos e da taxa de liquidação cobrados pela Bovespa, com as taxas de 0,005% e 0,0275% sobre o valor da transação. Vamos supor que se decida investir 300 mil reais em 10 fundos diferentes. Considerando taxa de corretagem de 20 reais, gastaria-se 200 reais em corretagem (10 operações de compra), 15 reais em emolumentos e 82,50 reais em taxa de liquidação. Isso tudo somaria um gasto de 297,50 reais. A imobiliária geralmente cobra do vendedor cerca de 6% do valor bruto de venda do imóvel. Isso equivale a 18 mil reais.
16. Despesas
    Nos FIIs, as despesas de um imóvel vago ficam por conta do caixa do fundo. O cotista paga uma taxa de administração ao fundo, que varia de acordo com o regulamento (geralmente, entre 0,5% e 4% ao ano sobre o valor do patrimônio). Também há a taxa de custódia, cobrada pela corretora, para guardar suas cotas (normalmente, de 5 a 20 reais por mês). Já as despesas de um imóvel vago ficam por sua conta (condomínio, luz, água, etc.). Chutando valores (bem) baixos para cada um desses gastos (ou isento de condomínio), o investidor gastaria ao menos 200 reais por mês.

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DESVANTAGENS

1. Propriedade
   Ao comprar FIIs, o investidor será dono de cotas de fundos (apenas papeis) que investem em imóveis, e não dono do próprio imóvel.
2. Utilidade
   As cotas dos FIIs compradas não têm nenhuma utilidade real. Em último caso, se o imóvel físico não gerar lucro com aluguel ou venda, o proprietário pode optar por usá-lo para moradia própria.
3. Capacidade de decisão limitada
   As decisões são todas tomadas pelo fundo, sendo as mais impactantes realizadas em votações em assembleias, nas quais os cotistas podem participar. O proprietário de um imóvel pode decidir fazer o que quiser com seu imóvel.
4. Oscilação do patrimônio
   Pelo home broker, o investidor verá o patrimônio oscilar a todo instante durante o pregão. Por esse motivo, deve estar preparado para aceitar perdas “virtuais”. No caso do imóvel físico, mesmo que o imóvel esteja em desvalorização, ele não sentirá essa queda, pois não há “vizinhos” anunciando vendas por valores baixos a todo instante.

Fiquei interessado. Como faço para começar os investimentos?
O primeiro passo é abrir a conta em uma corretora. Partindo do princípio que você já está investindo em ações, poderá usar a mesma corretora para adquirir FIIs. O processo de escolha da corretora é o mesmo usado no investimento em ações. Depois disso, estude com atenção os fundos para selecionar os que melhor atendem suas necessidades. Há sites muito bons, como o da própria Bovespa (www.bovespa.com.br), que divulga os relatórios e informes de cada fundo, e o site www.fii.com.br. São excelentes referências. Apesar de não haver uma regra, é aconselhável ter entre 15% e 20% do patrimônio destinado a investimentos alocados em FIIs. Por isso, comece investindo gradativamente e em quantidades pequenas até se familiarizar. Uma boa dica é usar uma parte dos aportes regulares ou mesmo do ganho com dividendos e com o mercado de opções para adquirir cotas de FIIs. Deve-se, ainda, reinvestir os ganhos com FIIs na compra de mais FIIs e, com isso, aumentar a carteira.

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